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    在這場題為《新形勢下融創(chuàng)中國的判斷和選擇》的演講中，孫宏斌分析了目前的地產(chǎn)政策環(huán)境，并談到新形勢下企業(yè)未來需要具備能力，并對銀行、政府提出建議。

 

    他在演講中談到，不讓經(jīng)濟依賴房地產(chǎn)已經(jīng)是上升到政治高度的國家戰(zhàn)略。過去這個行業(yè)在國家經(jīng)濟中所占比例太大，相關(guān)行業(yè)在GDP中占比達到30%、土地財政加稅收占整體財政收入的40%，行業(yè)貸款量占總比28.9%，加上行業(yè)貸款、房地產(chǎn)抵押等，占比達到50%，所以地產(chǎn)行業(yè)所占資源太多了。

 

    正是在這一基礎上，要改變經(jīng)濟過度依賴房地產(chǎn)，已經(jīng)是一個國家的政治高度和長期戰(zhàn)略選擇。“這一次的調(diào)控，很多人認為現(xiàn)在壓力這么大，什么時候能放松？我說不太可能放松。“孫宏斌對新形勢下的行業(yè)走向作出判斷，認為這幾年不斷傳出可能“松綁”的消息都是誤判。

 

    事實上，直到最近數(shù)月，各地的房地產(chǎn)調(diào)控仍在密集進行。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年9月單月全國房地產(chǎn)調(diào)控政策次數(shù)達到48次，今年前9個月合計房地產(chǎn)調(diào)控次數(shù)達到415次，平均每個工作日有2次以上的房地產(chǎn)調(diào)控，刷新了歷史記錄。

 

    孫宏斌認為，未來的房地產(chǎn)發(fā)展趨勢在城市化需求和改善性需求。中國人民銀行調(diào)查統(tǒng)計司司長在早前的發(fā)言中表示，目前我國常住人口城鎮(zhèn)化率在53.7%左右，2030年要達到70%，長遠要達到80%以上。

 

    “所以這個空間很大，很多人還在想換房，房地產(chǎn)行業(yè)還是會保持很多年。”孫宏斌認為，今年房地產(chǎn)總規(guī)模大約在16萬億元左右，并認為這個規(guī)模還會保持多年。

 

    另一個重要趨勢是從增量市場往存量市場轉(zhuǎn)變。他談到，2007年地產(chǎn)總規(guī)模還是3萬億規(guī)模，從2007到2019年漲了5倍，開發(fā)商這些年占得都是增量，所以開發(fā)商日子好過，但以后，就是搶15億存量市場。從抓增量到搶存量，這是很大的變化。

 

    對于房企的負債管理，孫宏斌認為當前限價政策以及在現(xiàn)行的負債總量管理下，未來房企想增加負債幾乎不可能，行業(yè)杠桿肯定在下降。但這樣也有好處，地方政府會把土地價格的期望值降低，把未來的風險給降下來，同時限負債總額能把杠桿率拉低。

 

    談到自己的建議，孫宏斌也說了很多。他提到，房地產(chǎn)行業(yè)綜合性極強，但這三年的調(diào)控總結(jié)起來就是“房價不能漲”，這就導致一些城市市場價格和限價價格差異極大，因此他呼吁政府，保持限價政策下，能否在供地、容積率等方面做些調(diào)整。

 

    孫宏斌對銀行也提出了幾點建議，首先不能把按揭貸款限制得太狠，按揭如果沒有增量，行業(yè)會很麻煩；第二要支持并購，因為并購是解決風險最快的方法，如果企業(yè)不能及時還錢，從違約到拍賣，平均需要4年時間，并購半年內(nèi)就可以解決，所以建議從額度和并購貸來說都進行支持；第三建議支持頭部企業(yè)，頭部企業(yè)的劃分是前100名，前五名房企在行業(yè)的份額已經(jīng)達到18%，預計5年內(nèi)能占到30%，對行業(yè)穩(wěn)定有好處。

 

    事實上在并購領域，孫宏斌一直是行業(yè)最知名的“接盤俠”和“白衣騎士”。從最早的并購綠城，再到和萬達的“世紀交易”，以及今年接盤泛海、長實的項目，孫宏斌的并購業(yè)務一直未停。

 

    今年以來，中國房地產(chǎn)企業(yè)在資金端大多處于緊繃態(tài)勢，特別是境內(nèi)外融資渠道都遭遇收緊。

 

    在貸款領域，央行發(fā)布的今年前三季度金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)報告顯示，房地產(chǎn)領域貸款增速連續(xù)14個月回落，前三季度新增人民幣房地產(chǎn)貸款4.6萬億元，占同期人民幣新增貸款量的33.7%，與去年全年水平相比低了6.2個百分點，降至24.1%。

 

    與此同時，房企銷售額今年在部分月份也表現(xiàn)不佳?？硕鹧芯恐行牡臄?shù)據(jù)顯示，今年10月，TOP50強房企中，近6成企業(yè)的單月業(yè)績環(huán)比下滑，大部分環(huán)比降幅在20%-30%之間。

 

    另外到10月末，在年內(nèi)設定了全年銷售目標的房企中，只有近三成房企目標完成率達到70%-80%，超過一成房企完成率不足70%。融創(chuàng)今年前10月的銷售額是4339.2億元，同比增長了17%。

 

    面對新的融資環(huán)境，未來什么樣的企業(yè)能夠生存下去？孫宏斌認為要具備三大能力，一是綜合能力要強，庫存沒問題，如果庫存的土地儲備價格太高或者布局不對，那會牽扯到企業(yè)的生死存亡。

 

    第二是要有好的品牌、產(chǎn)品、服務這些綜合競爭力；第三要堅定布局文旅、文娛、教育、醫(yī)療、大健康等消費升級的產(chǎn)業(yè)。“我們一直在這樣做，布局這些行業(yè)主要是為了5年、10年后的事，因為眼前都挺難掙錢的。”

 

    近年來融創(chuàng)在文娛、文旅、醫(yī)療大健康方面都有涉足。自2017年拿下13個萬達茂，到2018年收購原萬達旗下的文旅運營團隊，融創(chuàng)在收購萬達文旅業(yè)務上已經(jīng)投入了超過500億元，今年位于無錫、廣州的融創(chuàng)城項目已正式開業(yè)。

 

    文娛方面，融創(chuàng)今年還對夢之城文化進行了戰(zhàn)略控股，并由“少東家”孫喆一負責管理融創(chuàng)文化集團的業(yè)務。就在不久前，孫宏斌還在青島宣布，將投資45億元進入醫(yī)療康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)。

 

來源: 界面新聞